在房地产市场的风云变幻中，信达地产的一举一动都备受瞩目。继4月发行两笔中期票据后，5月22日，上交所债券项目信息平台披露，信达地产股份有限公司2025年面向专业投资者公开发行公司债券的项目状态更新为“提交注册”，这一进展标志着其30亿元公司债来到了发行上市审核环节的最后一步。

30亿融资背后的偿债压力
根据债券募集说明书，此次拟分期发行的债券总额不超过30亿元，期限不超过5年，扣除发行费用后拟全部用于偿还到期或回售的公募公司债券本金。事实上，2024年信达地产并未发行债券，进入2025年后重启发债，4月发行的“25信达地产MTN001”、“25信达地产MTN002”两笔中期票据合计规模32.6亿元，募集资金用于偿还公司本部的行权或到期债务融资工具。当记者致电信达地产询问去年未发债以及今年重启的原因时，工作人员表示，去年虽未发行债券，但完成了41.6亿债券的接续，并将利率降到“2”字开头。在当前市场环境下，作为央企的信达地产，债券有一定市场，且相比于开发贷，发债能降低融资成本。

然而，降低融资成本并非重启发债的唯一原因。债券集中到期或行权的压力才是背后的关键因素。年报数据显示，截至2024年末，信达地产合计有息负债319.88亿元，其中一年内到期有息负债178.94亿元，一年内到期或行权信用类债券金额高达130.9亿元。受当期筹资活动现金净流出影响，截至2024年末，信达地产货币资金较2023年同期下降48.76%，仅有49.57亿元。面对如此巨大的偿债压力，持续的外部融资、债券接续及回售后转售为信达地产提供了短期流动性支持。截至5月23日，信达地产已有7笔债券到期或行权，债券本金合计82.2亿元，其中4笔完成偿付，偿付本金38.8亿元，还剩余本金48.7亿元的债券将在2025年到期或行权。此外，信达地产旗下存续14只债券，未偿还总额168.8亿元。

自身造血能力下滑的困境
尽管评级机构联合资信对信达地产的后续偿债保持信心，认为其有强大的股东背景和畅通的融资渠道，有望依靠中国信达的支持保持一定再融资规模，随着存量项目逐步去化，债务规模有望稳中有降。但联合资信也指出了信达地产存在自身造血能力下滑的问题。

自2022年以来，信达地产的销售规模和拿地力度整体下降，并表项目区域集中度高且城市布局一般，存在较大去化压力和存货跌价风险。同时，公司对地产项目的债权和股权类投资规模较大，在行业深度调整背景下需关注减值和回收风险。2024年，信达地产的营收、利润、销售表现均陷入低谷。营收为80.28亿元，自2016年营收突破百亿后首次跌落至双位数；净利润为 - 8.09亿元，归母净利润 - 7.84亿元，两项指标均自2008年首次为负。亏损的主要原因是房地产项目结转规模小于上年同期，营业收入下降，结转项目规模及毛利率降低，销售毛利和联合营公司投资收益减少，资产减值金额增加。2024年度计提资产减值损失高达14.2亿元，其中债权投资计提信用减值7.86亿元，存货计提跌价准备5.95亿元等。

销售方面，2024年信达地产实现销售金额82.69亿元，而2021 - 2023年分别为325.18亿元、224.18亿元、195.05亿元。截至2024年9月底，公司总土储中安徽省内面积占比52.11%，三线及以下城市占比48.70%，项目区域集中度高，低能级城市项目和商办项目去化压力较大。在可售资源收缩和去化压力较大的背景下，公司未来销售和结转规模可能进一步下降，盈利指标可能弱化。此外，信达地产2025年计划销售额105亿元，回款额100亿元，今年一季度销售金额、回款金额分别完成年度目标的23.6%、26.84%，距离目标仍有较大差距。

地产“白衣骑士”的未来之路
信达地产作为中国信达资产管理股份有限公司旗下涉房类业务的资本运作平台，过去几年间助力房企纾困，参与了多个出险项目的盘活，扮演着地产“白衣骑士”的角色。然而，如今自身却陷入了债券集中到期和自身造血能力下滑的困境。

在当前房地产市场尚未完全复苏的大环境下，信达地产面临着巨大的挑战。一方面，要应对即将到来的债券偿还高峰，确保资金链的稳定；另一方面，需要提升自身的销售和盈利能力，改善财务状况。虽然有中国信达的支持，但自身的改革和发展才是关键。

信达地产或许需要进一步优化项目布局，加大在一二线城市的布局力度，提高项目的去化速度和盈利能力。同时，加强内部管理，控制成本，减少资产减值损失。在投资方面，要更加谨慎，避免过度扩张带来的风险。

未来，信达地产能否在困境中突围，实现自身的可持续发展，不仅关系到公司的命运，也将对房地产市场的稳定产生一定的影响。市场将拭目以待，看这位曾经的地产“白衣骑士”如何在风雨中重新找回方向，书写新的篇章。